论房地产泡沫的形成机制
来源:本站原创    发布日期:2019-02-07 07:26    

房地产泡沫是指投机性购买需求增加导致房地产价格持续上涨。房地产泡沫是泡沫经济的典型形式。房地产市场供求关系的特殊性是房地产泡沫形成的内在基础。本文运用西方经济学中的供求原理和弹性理论,分析了房地产泡沫的形成机制,认为房价上涨带来的投机性购买需求增加是房价上涨的动力。术语。从长远来看,这种势头无法持续。

关键词:房地产泡沫;房价;供需原则;弹性理论

论房地产泡沫的形成机制

1房地产泡沫的含义

经济学中提到的泡沫是资产价格严重偏离基本价值和飙升的现象。房地产泡沫是指房地产价格因投机性购买需求增加而继续上涨的现象。也就是说,房地产价格的上涨并非基于实际需求的增长,主要是受投资需求快速增长的推动。当房地产泡沫出现时,土地和房价上涨,远高于实际需求支撑的市场价值,交易频繁,造成表面的虚假繁荣。

房地产业是一个相对容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产业的三个特征决定的。首先,房地产业的资源基础是土地,土地是现代社会最稀缺的自然资源。随着需求的增加,其供应难以增加。其次,房地产是社会生存和发展的物质基础。随着经济发展和社会进步,对房地产的需求也在增加。第三,房地产业的生产周期相对较长,短期内供给难以增加。正是这些特点使得房地产市场供需难以实现稳定均衡,价格波动剧烈,这是引发房地产泡沫的重要因素。

2房地产市场供需的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)住房是人们生存和发展的物质基础,必不可少,因此人们的基本住房需求刚性,价格弹性小。 (2)随着人民生活水平的提高,人们正在追求增加住房面积,而且对住房质量的影响也在于、结构、装修、的安全和生活环境及配套设施越来越高。这种对优质住房的不断追求将不可避免地导致相应的住房供应。由于住房质量的提高,即使在总供需相同的情况下,房价也在逐步上涨。 (3)由于住房抵押贷款制度的广泛实施,将住房购买成现实的住房购买力往往需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当前的收入水平。在住房抵押贷款制度的支持下,大约70%的购买是为了人们未来的收入,30%的购买是为了家庭。累计收入或资产。因此,住房需求比收入波动更不稳定。 (4)住房需求不仅是消费需求,也是投资需求。住房是一种资产。买房不仅可以满足人们的生活需求,还可以获得更高的预期收益。因此,住房具有维持和增加价值的功能。特别是在通货膨胀发生时,货币资产萎缩,实物资产增加。人们倾向于将货币资产转换为房地产。因此,住房购买需求增加,短期内难以增加住房供应。结果,房价将上涨。 。住房供应的一般特征包括:

(1)住房供应受资源限制。住房建设需要土地,一个地区可供建设的土地面积有限;住房建设需要大量资金,而资金供应受信贷政策、等各方面资金总额、的融资渠道和成本;住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料,建筑材料资源的丰富或不足对住房供应速度有较大影响。因此,资源条件是对住房供应的严格限制。

(2)住房供应成本与差别租金密切相关。从长远来看,住房供应成本决定住房价格,但决定住房供应成本的主要因素不是建筑成本,而是土地成本,尤其是差别租金。差别租金是城市住房供应成本的主体。因此,随着城市经济的发展,在市中心区域、便利的交通区域或具有一定独特环境条件的区域(如靠近海滩、公园、学校等),土地稀缺性加剧,租金和土地价格上涨,房价自然会涨水。

(3)住房供应受建设周期影响。由于外壳在普通商品的情况下不能在工厂标准化,因此产生了、的标度。因此,住房供应在短期内缺乏灵活性,无法迅速适应市场需求的变化。与住房供应滞后相比,住房需求很容易受到收入等因素影响,因为房地产市场的供需关系非常不稳定。供应短缺或供过于求。状态。

以上特征表明,房地产市场的需求存在很大的不确定性,供给相对稳定。供需很容易被错位。同时,可能存在集体矛盾和结构性矛盾。总矛盾很可能导致价格涨跌,结构性矛盾将导致房屋空置,这是房地产泡沫形成的内在基础。

3房地产价格泡沫形成机制

根据经济学原理,大多数商品都遵循供求定理,即在其他条件下,当某种商品的价格上涨时,需求减少,供给量相应增加。相反,当价格下降时,需求增加,供应量相应减少。 。也就是说,一般商品的需求曲线倾向于右下方,斜率是负的。在房地产市场,为了追求住房使用的价值,房屋的实际需求遵循与普通商品相同的模式,即当收入、预期、个人偏好和其他因素保持不变时,需求为房价上涨。金额将下降,房价下跌将增加需求。因此,对于房地产需求,需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑供需弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量响应自变量变化的程度,是一个相对值。供需弹性是指价格按一定比例变化时供给量与需求量变化的比值。当价格变化的比例很大且需求变化的比例很小时,表明供需缺乏弹性,相反,供需是灵活的。由于土地供应有限,随着市场需求的增加,短期内房屋供应难以增加。因此,房地产市场的最大特点是需求灵活,供给缺乏弹性。在供需关系中,需求曲线相对平缓,供给曲线几乎是垂直的。

一般来说,经济增长率增加、居民当前或预期收入增加、人口向城市流动和放宽抵押条件将导致城市房地产需求增加,这种需求增加反映在供需平衡图上,也就是说,需求曲线在右上方平行移动。从短期来看,随着需求的增加,住房供应难以增加,当需求曲线向右上方移动时,交易量不会显着增加,价格会大幅上涨,即此时。需求的增加只会导致均衡的价格上涨。然而,从长远来看,住房供应具有弹性,并且随着需求的增加而增加。在足够长的时间内,例如十年到第二十年,如果房价继续上涨,房地产投资的利润增加,开发商可以找到克服城市空间限制并为市场提供更多住房的方法。例如,城市住宅区可以扩展到郊区,可以建造更多的高层建筑,并且可以增加住宅建筑的密度。这样,供应量的增加无疑会抑制房价的上涨,因此从长远来看,房价不可能总是上涨。在这个过程中,虽然住房供应增长率可能低于住房需求增长率,但房价仍在上涨。然而,由于供给的增加可能会改变人们对房价进一步上涨的预期,因此投机性需求将迅速减少,结果将不可避免地导致房价下跌的势头,甚至导致房价下跌和房地产泡沫破裂。这是房地产泡沫形成和崩溃的内在机制。

对于上述过程,我们可以利用西方经济供求原则和弹性理论做出更具体的解释。如图所示,短期内,住房供给弹性极小,供给曲线斜率大,几乎垂直,需求灵活,需求曲线相对平缓。随着价格上涨预期、收入增加、城市化、住房改革等因素导致需求曲线向右移(从d1到d2),房价上涨,价格预期导致投资需求急剧增加,需求曲线继续向右移动(从d2到d3),房价飙升(从p2变为p3)。在收入的影响下,房价的上涨导致人们的实际收入下降,实际需求下降,房价上涨的动力减弱。更重要的是,从长远来看,住房供应是灵活的,高房价将不可避免地导致供应增加,供应增加将削弱人们对价格上涨的预期。此时,如果利率上升、,土地供应放松等因素,人们对房价进一步上涨的预期可能会完全消失,从而使住房的投资购买需求大幅减少,需求曲线将转向左下角(从d3开始)。转向d1)导致房价下跌,房地产泡沫破裂。

然而,在中国,杏耀注册由于房地产市场的强大垄断,房价有向上的刚性,供给过剩更多地表现在空置率上升而不是房价下跌。

4。结论

房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制的必然结果。这个过程可以用最基本的西方经济理论来解释,如弹性理论、供需原理。可以说,房地产泡沫是市场机制的典型形式。但结果将导致社会福利和市场失灵的丧失。

论房地产泡沫的形成机制

由于土地市场和房地产市场本身的特殊性,该行业比其他行业更容易出现市场失灵。房地产行业的市场失灵,从微观经济学的角度来看,垄断的外部因素造成的社会福利损失的主要表现导致经济适用房的供应不足以及高端住房供过于求的情况普遍存在导致两极分化加剧的趋势。富人和穷人;从行业的角度来看,它反映在房地产泡沫和宏观经济波动引起的行业起伏,这浪费了经济资源,造成了许多社会问题。这些市场失灵的存在表明房地产行业需要更多的政府干预。但政府也是一个经济人。政府干预不是灵丹妙药。政府失败比市场失败更加可怕。因此,如何克服市场失灵,防止政府在房地产领域的失败,有待进一步研究。

引用

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